Глобальные цены на жилье: разворот тренда

В первом квартале 2024 г. сокращение глобальных цен жилой недвижимости в реальном выражении (с поправкой на потребительскую инфляцию) замедлилось до 1% к тому же кварталу предыдущего года. В номинальном выражении цены продолжили расти (на 2,9% в среднем), оценивают в мониторинге рынка эксперты Банка международных расчетов (BIS) на основе данных по 58 странам.

Квартальные темпы снижения реальных цен в начале 2024 г. стали самыми небольшими с 2022 г., в котором цены на жилье в реальном выражении снизились практически во всех странах впервые со времен глобального финансового кризиса. Это было вызвано всплеском постпандемической инфляции: номинальный рост цен на жилье продолжался, но отставал от темпов роста потребительских цен. Со второй половины 2023 г., по мере торможения инфляции, снижение реальных цен на недвижимость замедлилось. А в начале 2024 г. в развитых экономиках оно практически остановилось, составив 0,3% (по сравнению с падением на 0,9% в IV квартале 2023 г.). Но в развивающихся продолжилось, составив 1,6% (против 1,4% в IV квартале 2023 г.) – что обусловлено в основном снижением цен в азиатских экономиках: Китае (на 5%), Южной Корее (на 6%) и Гонконге (на 13%).

В то же время реальные цены уже возобновили рост более чем в половине стран – 65% развитых и 40% развивающихся. В результате медианный рост цен по всем юрисдикциям оказался положительным впервые с середины 2022 г. – 0,3%.

То есть продолжающееся сокращение реальных цен, наблюдающееся по итогам первых трех месяцев года, обусловлено динамикой в нескольких крупных юрисдикциях, в частности, в Китае и еврозоне в целом (внутри ЕС при этом высока вариация по странам: например, в Греции реальные цены выросли на 7% год к году, а во Франции и Германии упали на 7% и 8%, соответственно).

По итогам I квартала 2024 г. реальные цены снизились на 5% и больше в одной пятой рассматриваемых BIS экономик. Выросли на 5% и больше – почти в каждой седьмой. По темпам роста в первые три месяца этого года лидируют ОАЭ (16%), Польша (15%), Болгария (12%) и Россия (10%). Для российского рынка это разворот тренда прошлого года, когда в течение всех четырех кварталов в реальном выражении цены снижались.

Авторы мониторинга отмечают еще несколько тенденций глобального рынка жилья:

• В среднем в мире цены на жилье в реальном выражении, несмотря на снижение в течение шестого квартала подряд, остаются на 5% выше допандемического уровня (конца 2019 г.).
• В сравнении с допандемическим уровнем реальные цены на жилье в Турции более чем удвоились (рост на 120%) – это самое большое подорожание жилья среди всех стран. На втором месте по темпам роста цен за последние три года – Россия: 33%. На третьем месте США: 21% (см. график).
• Если брать более длинный период, с 2010 г., т.е. период после окончания глобального финансового кризиса, то в среднем в мире реальные цены за это время выросли на 23%.

В России в реальном выражении цены, напротив, ниже уровня 2010 г. на 28%. Это тоже второй в мире «рекорд»: среди рассматриваемых BIS стран только в Италии падение за этот период оказалось больше – 29%. В России существенное падение цен рынок недвижимости пережил в 2011 г. (т.е. позже сравнительной базы – 2010 г.), после чего до 2019 г. номинальное подорожание жилья было в целом примерно в 2,5 раза меньше инфляции (по данным Росстата, с 2011 по 2018 гг. среднегодовая цена квадратного метра в среднем по России выросла на 15% и 42% на соответственно вторичном и первичном рынках жилья при совокупной инфляции 70% за тот же период).

В отчете за первый квартал 2024 г. аналитики портала Global Property Guide отмечают, что из 64 отслеживаемых ими экономик в 51 номинальные цены выросли и лишь в 13 – упали, тогда как цены в реальном выражении – выросли в 31 экономике и снизились в 33. Особенно показателен в этом отношении турецкий рынок, где при стремительном номинальном росте цен реальное изменение оказалось отрицательным, что связано с очень высокой инфляцией: в марте 2024 г. она в годовом выражении превышала 65%. По данным BIS, в I квартале 2024 г. реальные цены на жилье в Турции впервые за долгое время снизились – на 9% (для сравнения, в IV квартале 2023 г. их рост составлял 8%, а в III квартале – 21%).

Номинальный рост цен на жилую недвижимость в 2024 и 2025 гг. продолжится в большинстве стран, но будет сдерживаться все еще высокими процентными ставками, прогнозирует Fitch Ratings. Доступность новых ипотечных кредитов в большинстве стран существенно снизилась, отмечает Fitch, и вряд ли ситуация заметно улучшится в 2024 г. В то же время сильные рынки труда и рост номинальных заработных плат защищают рынки недвижимости от существенного спада.