Жилищный вопрос

Обеспеченность жильем в разных странах

• В России обеспеченность жильем – одна из самых высоких в мире. На каждую тысячу россиян в 2018 г. приходилось 456 квартир, в 2017 г. – 442. Для сравнения: в США в 2017 г. – 335, в Канаде – 328, в Бразилии – 313, во Франции – 385.

• Однако по числу квадратных метров на человека – 25,8 в 2019 г., по данным Росстата, – Россия уступает большинству развитых стран, хотя впереди многих развивающихся. Например, в Германии и США этот показатель равен 39 кв. м и 70 кв. м соответственно, в Польше – 25 кв. м, в Турции – 17 кв. м.

• Общий жилищный фонд России за 2000–2018 гг. вырос на треть до 3,6 млрд кв. м. Более 90% жилья находится в собственности граждан – этот показатель также один из самых высоких в мире.

• Однако, несмотря на активное строительство, средний возраст жилья за этот период увеличился на 17% до 37 лет.

• По динамике цен на жилье Россия – на последнем месте среди более 40 стран, включенных в индикатор ОЭСР: за 2015–2018 гг. цена на жилье в России снизилась и в номинальном, и в реальном выражении (на 6,5% и почти 18% соответственно). В среднем по ОЭСР жилье за это время подорожало на 16,7% в номинальном выражении и на 10,8% – в реальном.

• Абсолютный уровень доступности жилья в России, в сравнении с другими странами, высокий: в 2018 г. цена 1 кв. м была около $1000, тогда как во Франции – около $4500, в США – около $2000. Однако по относительному уровню доступности жилья (соотношение цены 1 кв. м и средней зарплаты) Россия уступает многим странам: 1 кв. м стоит две зарплаты, во Франции – чуть более половины, а в США – треть.

• Жилье считается доступным, если семья из трех человек со средним доходом может накопить на него менее чем за 3 года при условии, что весь годовой доход направляется на эту цель; если более 5 лет – жилье считается недоступным (коэффициент доступности жилья, housing price to income ratio). В России на покупку квартиры 54 кв. м семье понадобится 3,3 года – это достаточно высокий уровень доступности. Например, в США этот показатель составляет 3,7 года.

• Однако в США средняя площадь дома, на основе которой рассчитывается показатель доступности, – 200 кв. м. Если российская семья захочет приобрести себе жилье такой площади, копить придется уже более 12 лет.

• Еще один индекс показывает доступность жилья с учетом ипотеки на стандартных условиях (housing affordability index). В России доступность жилья с учетом ипотеки к середине июля достигла исторического максимума, основные причины – снижение ставок по кредитам, увеличение срока кредита и рост зарплат, опережающий рост цен на жилье.

• 44% российских семей хотели бы улучшить жилищные условия, основной спрос – на 2–3-комнатные квартиры 50–80 кв. м. Однако только треть готова приобретать новостройку на стадии строительства. Программа поддержки ипотеки, запланированная при реализации национального проекта «Жилье и городская среда», может привести к росту спроса и цен на вторичном рынке: последние два года темпы ввода нового жилья снижались при быстром росте ипотечных кредитов.

• В 2018 г. более половины (56%) квартир в новостройках и каждая вторая на вторичном рынке приобретены с помощью ипотеки. 
  

• Около 7% жилого фонда – арендное жилье. Почти каждая 10-я семья жилье арендует. Этот рынок находится в «серой зоне», права арендаторов и арендодателей (97% из них – физические лица) не защищены. Развитие арендного рынка может помочь частично решить «жилищный вопрос».

• Перспективы увеличения рыночной доступности жилья ограничены доходами населения: при их сохранении на текущем уровне дальнейшее снижение ставок по ипотечным кредитам даже до 8% годовых (на начало 2019 г. – 9,66%) не сделает жилье заметно доступнее, считают Надежда Косарева из Института экономики города и Татьяна Полиди из ВШЭ. По расчетам департамента исследований и прогнозирования Банка России, поддержание быстрого роста ипотечного кредитования на уровне около 20% в год без рисков для финансовой стабильности возможно при ускорении роста реальных доходов населения до 4% в год (в 2018 г. он составил 0,1%, до этого четыре года доходы снижались).