Цена доверия: социальный капитал ипотеки

Обычно вероятность выдачи ипотечного кредита оценивается исходя из таких показателей, как уровень благосостояния и доходов домохозяйства, его кредитоспособности и т.п. Однако помимо этого вероятность, что банк одобрит тому или иному заемщику ипотечный заем, а также срок и процентная ставка по этому займу зависят от уровня социального капитала в сообществе, в котором живет заемщик, показало исследование экономистов Федерального резервного банка Филадельфии и их соавторов из университетов Альберты, Южной Каролины и Стэнфорда. Одновременно заемщики из сообществ с высоким социальным капиталом намного реже, чем заемщики из сообществ с относительно более низким социальным капиталом, допускают просрочки по выплатам кредита.

Под социальным капиталом авторы понимают совокупность трех факторов: социальных норм, социальных связей и доверия к другим людям. В совокупности все эти факторы способствуют коммуникации, кооперации и координации между людьми и социальными группами для получения взаимной выгоды.

Подобная концепция была предложена в конце 1990-х одним из классиков теории социального капитала и популяризатором этого феномена Робертом Патнэмом. «Социальный капитал – это связи между индивидуумами, социальные сети и нормы взаимности, которые из упомянутых сетей проистекают. Когда доверие и социальные сети хорошо развиты, индивиды, бизнес, регионы процветают», – отмечал он. Многочисленные исследования показали, что различия в уровне социального капитала могут предопределять различия в экономическом развитии регионов, эффективность монетарной политики и даже темпы распространения пандемии – в ее разгар в регионах с высоким социальным капиталом заболеваемость была намного меньше. Однако влияние социального капитала на вероятность получения и условия ипотечного кредита пока еще никто не изучал.

Социальный капитал снижает асимметрию информации, то есть позволяет банку знать о заемщике больше и брать на себя меньше рисков, объясняют исследователи из ФРБ Филадельфии и их соавторы. Кроме того, члены сообществ с высоким уровнем социального капитала чаще следуют гражданско-правовым нормам и реже допускают оппортунистическое поведение, поскольку первое в таком сообществе поощряется, а второе влечет социальные издержки. Соответственно, в сообществе с высоким социальным капиталом для заемщика социальные издержки дефолта по кредиту резко возрастают, что заставляет его быть более ответственным в своих финансовых обязательствах.

Как проводилось исследование

Исследователи проанализировали открыто публикуемые данные об ипотечных заявках и о решениях по ним, в выборку попало почти 2,6 млн заявок, поданных с 1998 по 2015 г. жителями 2916 американских округов, или 90% всех округов (всего их 3243). Почти 460000 заявок (18%) не были одобрены, остальные заявители получили кредиты.

Авторы отследили судьбу каждой – как удовлетворенной, так и нет – кредитной заявки с учетом характеристик каждого заявителя. В первую очередь их интересовали уровень дохода и кредитоспособность претендентов на кредиты. Отношение объема запрошенного займа к стоимости залога, кредитный рейтинг заемщика и наличие созаемщиков, как и условия ипотеки (ставка и срок), если она была выдана, принадлежность заявителя к той или иной этнической группе, его возраст, место рождения и жительства авторы взяли из базы данных по ипотечному кредитованию McDash аналитической компании Black Knight.

Эти данные они сопоставили с уровнем социального капитала округа, в котором живет заемщик. Для определения этого уровня исследователи воспользовались базой данных Университета Пенсильвании и результатами опросов Чикагского университета General Social Survey, которые для каждого из округов содержат информацию о явке избирателей на президентские выборы, доле жителей, участвующих в переписях населения, а также о количестве в округах общественных и некоммерческих организаций. Первые два показателя принято считать индикатором отношения людей к своим гражданским обязанностям, а по двум другим, как правило, судят об уровне кооперации между людьми и вероятности соблюдения членами сообщества социальных норм.

На основе этих четырех индикаторов исследователи построили индекс социального капитала для каждого округа. Для оценки социального капитала потенциальных заемщиков из числа выходцев из других стран авторы дополнительно использовали данные World Values Survey об уровне доверия в странах их происхождения (исходя из ответов граждан на вопрос о том, можно ли в целом доверять большинству людей). Это объясняется тем, что социальные нормы, принятые в том или ином сообществе, обычно сохраняются в иммигрантских комьюнити и передаются от родителей детям, отмечают авторы.

Дополнительные $6 млрд в год

Анализ показал, что высокий социальный капитал существенно увеличивает шансы получить ипотечный кредит. Оказалось, что вероятность одобрения ипотеки заявителям из 10% округов с самым высоким уровнем социального капитала на 4% выше, чем для заявителей из 10% округов с самым низким уровнем социального капитала. В первом случае вероятность, по расчетам авторов, в среднем составляла 83,7%, а во втором – 80,5%.

Это статистически и экономически значимый эффект, отмечают исследователи: если бы все округа с самым низким уровнем социального капитала стали округами с самым высоким уровнем, то в год в США одобрялось бы почти на 29000 больше ипотечных кредитов на общую сумму $5,85 млрд.

При этом людям из округов с высоким уровнем социального капитала для получения ипотеки вовсе не обязательно обладать выдающимися показателями кредитоспособности. Например, авторы обнаружили, что уровень одобрения кредитов был выше в округах, где большая доля жителей происходит из стран с традиционно высоким уровнем социального капитала, даже если наблюдаемые показатели кредитоспособности таких заемщиков – такие, как соотношение долговой нагрузки к доходу, – были на том же уровне, что и в округах, где уровень социального капитала (и показатель одобрения ипотеки) был ниже.

Похоже, высокий социальный капитал не только позволяет банку знать о заемщике больше, но и ускоряет сбор и обработку информации, необходимой для принятия решения о кредите: для заемщиков из округов с высоким социальным капиталом срок рассмотрения кредитной заявки был ниже. Срок же самого кредита увеличивался, а ставка по нему снижалась по сравнению с условиями кредитования жителей округов с более низким уровнем социального капитала и аналогичными показателями кредитоспособности.

Эффективное распределение или кумовство?

Возможно, полученные результаты говорят вовсе не о том, что высокий уровень социального капитала улучшает качество решения кредитора, а, наоборот, о том, что наличие прочных социальных связей препятствует эффективному распределению кредитов и побуждает кредитных инспекторов принимать решения, основанные на непотизме, выдвинули контрверсию исследователи.

Они проверили, какие решения в ответ на заявки о получении ипотеки выносят финтех-кредиторы, у которых намного меньше или совсем нет прямых взаимодействий с заемщиками, в отличие от традиционных банков. Оказалось, что, действительно, связь между уровнем социального капитала в округе заемщика и вероятностью одобрения ипотечного кредита и его параметрами у финтех-кредиторов намного слабее.

Однако если более активная выдача банками ипотеки в округах с высоким социальным капиталом объясняется дружбой и кумовством, то есть кредитный инспектор одобряет заем своему знакомому быстрее и на лучших условиях не потому, что у того высокая кредитоспособность, а потому, что по выходным ходит вместе с ним на рыбалку, то тогда в округах с крепкими социальными связями должно быть больше заемщиков, которые не в состоянии обслуживать долг.

Чтобы проверить эту версию, авторы обратились к базе McDash об обслуживании и погашении ипотечных кредитов и данным Федерального резервного банка Нью-Йорка, которые содержат поквартальные показатели просрочки по таким кредитам. Выбрав займы с просрочкой от 60 дней в течение первых трех лет после выдачи, исследователи обнаружили, что версия с кумовством не подтверждается: высокий социальный капитал не ухудшает, а, напротив, улучшает обслуживание долга.

В округах с самым низким уровнем социального капитала вероятность нарушения графика выплат была на 27% выше, чем в округах с самым высоким уровнем: 10,7% против 7,9%, рассчитали исследователи. Подобный же результат в 2020 г. получили исследователи из Калифорнийского государственного университета в Фуллертоне и Висконсинского университета в Мэдисоне на данных по США за 1999–2011 гг., объяснившие аккуратность заемщиков с высоким социальным капиталом тем, что те более склонны соблюдать социальные нормы.

Это, по мнению исследователей из ФРБ Филадельфии и их соавторов, объясняет и другой обнаруженный ими факт, что у людей, живущих в округах с высоким социальным капиталом, кредитный рейтинг после получения ипотеки ухудшается реже, и подтверждает, что высокий социальный капитал улучшает качество обслуживания долга.

Таким образом, высокий социальный капитал превращается в механизм эффективного распределения ресурсов, резюмируют авторы. В регионах, где социальный капитал низок, такую функцию могли бы выполнять финтех-кредиторы, сглаживая негативный эффект недоверия на кредитование.