Мировой рост цен на жилье отстает от инфляции

Глобальные цены на недвижимость в реальном выражении снизились по итогам первого квартала 2023 г. на 3,3% в годовом сравнении – это самое большое снижение с 2009 г., приводят оценки эксперты Банка международных расчетов (BIS) в новом мониторинге на основе данных по 58 странам. Это снижение вызвано торможением роста номинальных цен на жилье, которые сейчас растут медленнее, чем индекс потребительских цен.

Тем не менее в реальном выражении мировые цены на жилую недвижимость остаются на 6% выше, чем до пандемии. И на 24% выше среднего уровня за период после глобального финансового кризиса (в том числе в развитых странах – выше на 33%, в развивающихся – на 17%). Авторы мониторинга отмечают следующие тенденции глобального рынка жилья:

• Снижение реальных цен на жилье происходит в почти 75% стран (в том числе в 80% развитых и в 70% развивающихся). Примерно в половине всех стран оно составляет более 5%.
• Снижение цен в реальном выражении в мире ускоряется. В развитых странах оно происходит быстрее (на 5% в первом квартале 2023 г. против 2,6% в предыдущем квартале), чем в развивающихся (на 1,9% и 1,3% соответственно).
• Совокупный рост цен за прошедшие годы различается от страны к стране. Например, с конца 2019 г. (последний допандемийный квартал) в Турции реальные цены выросли в 2,4 раза, в США почти на 20%, в Японии на 15%, а в Индии упали на 8%, в Бразилии, Италии, ЮАР – упали на 6%.
• За период после глобального финансового кризиса, то есть за последние почти полтора десятка лет, мировой лидер подорожания жилья в реальном выражении – Турция (рост в 2,5 раза), на другом конце шкалы – Италия (снижение на 29%).
  
• Среди крупных экономик по итогам первой четверти 2023 г. реальные цены не снижались только в Японии (рост на 1% в годовом сравнении). В США они снизились почти на 3%, в Великобритании на 5%. Двузначные темпы снижения зафиксированы в Австралии (на 14%), Канаде (на 19%), Германии (на 14%).
• В странах Азии реальные цены снизились в совокупности на 3,7%, в том числе в Китае – на 5%, там снижение происходит пятый квартал подряд. В Латинской Америке снижение составило 2,1%, в том числе в Бразилии – 5%, тогда как в Мексике зафиксирован рост на 4%. В Южной Африке цены снизились на 4%.
• В странах Центральной и Восточной Европы, в отличие от других регионов, рост реальных цен на жилье продолжился и составил в совокупности 6,6%. В основном это было обусловлено продолжавшимся взлетом цен в Турции – в 1,5 раза в реальном выражении, это мировой рекорд роста. На втором месте в мире по темпам прироста реальных цен – ОАЭ и Греция: около 8%; за ними следует Израиль с ростом почти на 6%. Мировой рекорд падения реальных цен на жилье по итогам первого квартала 2023 г. – у Канады: на 19%. При этом совокупный с 2010 г. рост реальных цен в Канаде превышает 50% (см. график ниже).

Динамика номинальных цен на жилую недвижимость зеркальная: номинально жилье дорожает в 75% стран, следует из базы данных BIS. Снижение ставок во время пандемии при сильном рынке труда, переживавшем нехватку рабочих рук, привело к росту спроса на недвижимость и цен на нее практически во всех странах. В среднем в мире среднегодовой темп роста номинальных цен на жилье в 2021–2022 гг. почти удвоился в сравнении с допандемическими 2018–2019 гг. (8,7% против 4,5% соответственно). В то же время глобальное ускорение инфляции нивелировало значительную часть номинального роста: среднегодовые темпы роста реальных цен составили в 2021–2022 и 2018–2019 гг. соответственно 2,9% и 1,9%.

Например, в США в первом квартале 2023 г. номинальные цены на жилье выросли в годовом сравнении на 3%, а в реальном снизились почти на ту же величину; в конце 2022 г. при номинальном росте на 7% реальный был нулевым.

Замедление роста номинальных цен, также происходящее почти повсеместно, при сохраняющейся относительно высокой инфляции приводит к снижению цен в реальном выражении. Так, в России, по данным BIS, рост номинальных цен в первой четверти 2023 г. затормозился до 1,1% против 23% кварталом ранее, в итоге реальные темпы с почти 10% в конце 2022 г. упали до почти минус 7% в 2023-м. Однако фактически, согласно данным BIS, реальные цены на жилую недвижимость в России остаются на 20% выше, чем до пандемии (но это на треть ниже, чем в 2010 г.).

Решающую роль в формировании цен на жилье играют процентные ставки, отмечают эксперты МВФ в блоге: в среднем по странам повышение реальной процентной ставки на 1 процентный пункт замедляет темпы роста цен на жилье примерно на 2 п.п. Во время пандемии снижение ставок способствовало росту спроса на жилье за счет снижения стоимости кредитов, теперь на фоне повышения ставок процесс развернулся в обратную сторону.

Как долго продлится снижение реальных цен на жилье – зависит от успеха в снижении центральными банками инфляционного давления, рассуждают авторы блога МВФ: если центральные банки замедлят или приостановят повышение ставок, цены на рынке недвижимости должны стать более стабильными.

Согласно июльскому прогнозу МВФ, битва с инфляцией еще не выиграна, отмечал директор по исследованиям МВФ Пьер-Оливье Гуринчас: инфляция замедляется, но недостаточно быстро – глобально темпы роста цен по итогам 2023 г. замедлятся менее чем на четверть, до 6,8% с 8,7% в 2022 г. Инфляция остается высокой, и ФРС готова и дальше повышать ставки, если это будет необходимо, подтвердил на ежегодном симпозиуме центробанкиров в Джексон-Хоуле в конце августа глава ФРС Джером Пауэлл.