Нацпроект по жилью: проблемы и риски

Проблемы и риски увеличения строительства жилья за счет кредитного финансирования

Национальный проект «Жилье и городская среда» предполагает увеличение ежегодного объема жилищного строительства до исторического рекорда – 120 млн кв. м к 2024 г. (+30% к 2018 г.). Реализация таких масштабных планов может столкнуться с рядом ограничений как со стороны предложения нового жилья, так и со стороны спроса, проанализировали эксперты департамента исследований и прогнозирования Банка России.

Ограничения предложения

Планы по увеличению объемов строительства наложились на переход жилищной отрасли на кредитную модель финансирования, которая призвана решить важную социальную задачу – минимизировать риски покупателей жилья на первичном рынке. Это предполагает уход с рынка финансово слабых застройщиков и подрядчиков, и процесс, видимо, будет непростым: без дополнительных мер по повышению эффективности деятельности строительной отрасли он может привести к сжатию предложения на рынке жилой недвижимости в среднесрочной перспективе.

• Финансирование строительных проектов может столкнуться с кредитными ограничениями. За шесть лет банки должны будут нарастить объем кредитования жилищного строительства более чем в 10 раз. Это сделает строительную отрасль крупнейшим банковским заемщиком, при этом банки возьмут на себя ее кредитные риски. Без существенного улучшения финансового состояния отрасли вливание в нее новых кредитных средств может негативно сказаться на финансовой устойчивости банковской системы и создать риски для вкладчиков.

• Низкая кредитоспособность строительной отрасли делает проблематичным наращивание ею темпов строительства жилья в период адаптации к новым источникам финансирования. В корпоративном кредитном портфеле банков ссуды, предоставленные строительной отрасли, отличаются низким уровнем кредитного качества: так, на 1 апреля 2019 г. уровень просроченной задолженности по кредитам строительным предприятиям составлял 21,7%. По данным ДОМ.РФ, только 64% проектов могли бы претендовать на получение банковского финансирования, остальные имеют «слабый» либо «удовлетворительный» уровень кредитоспособности (на них приходится около 40 млн кв. м из строящихся 130 млн кв. м). При переходе на новую модель финансирования себестоимость строительства увеличится, по оценкам, на 10%, в результате чего в зоне риска может оказаться уже 45% строящегося жилья, что аналогично эффекту снижения цен (см. график).

• Планируемое увеличение объемов строительства жилья ограничено оснащенностью отрасли. В последние годы средний уровень загрузки производственных мощностей в строительстве достигал максимума (64,8%) в 2015 г., когда объемы ввода многоквартирного жилья выросли до пиковых значений за всю историю с советских времен; но с 2016 г. ввод жилья ежегодно снижался. К 2017 г. степень износа основных фондов на крупных и средних предприятиях выросла до максимальных значений (52,1%) за десятилетие. Потенциал роста ввода жилья, исходя из максимального уровня загрузки мощностей в 2015 г., может составить не более 50 млн кв. м ежегодно, в то время как в нацпроекте предусматривается рост до 54,8 млн кв. м в 2019 г. и 64,9 млн кв. м в 2020 г., а к 2024 г. – до 80 млн кв. м. Дополнительные объемы строительства могут быть реализованы только благодаря созданию новых мощностей, на что потребуются время и финансовые ресурсы.

Если предложение жилья в новостройках резко просядет при переходе к новым условиям финансирования, а спрос возрастет за счет масштабных программ субсидирования ипотеки, это может привести к быстрому росту цен на жилую недвижимость.

Ограничения спроса

Цели, поставленные в нацпроекте, предполагают сохранение и даже ускорение темпов роста ипотечного кредитования. Однако, во-первых, основной объем спроса, поддерживаемого ипотекой, придется на вторичный рынок жилья, а не на приобретение квартир в новостройках. Во-вторых, дальнейший быстрый рост ипотеки без накопления рисков для финансовой стабильности, без чрезмерного роста долговой нагрузки населения возможен лишь при значительном ускорении роста доходов населения одновременно с замедлением роста потребительского кредитования и снижении ставок по таким кредитам.

• Стимулирование ипотеки может привести к росту спроса на вторичном рынке, а не на новостройки. Для выхода на целевой ориентир 2024 г. по объему строительства жилья, профинансированному за счет ипотечных кредитов (53 млн кв. м), задолженность по ипотеке должна ежегодно расти не менее чем на 22–23% в год в течение 6 лет, при условии что треть ипотечных кредитов будет выдаваться на покупку жилья в новостройках (в 2018 г. – 28%). Нацпроект предполагает увеличение доли ипотеки на покупку в новостройках до 50%. В реальности эта доля может не вырасти и даже снизиться: повышение доступности ипотеки ведет к переориентации спроса на готовое жилье. В 2018 г. почти 56% сделок в новостройках и 49% на вторичном рынке совершались с помощью ипотеки, однако доля сделок с ипотекой на вторичном рынке стремительно растет: в 2018 г. – на 43%, тогда как на первичном рынке – на 18%.

• Темп роста цен на жилье будет выше темпов роста доходов населения. Это может стать естественным ограничителем роста спроса на жилье. В национальном проекте предполагается повышение цен на жилье в среднем на 6% в год (в 2019–2022 гг. – на 9%), что гораздо выше ожидаемых инфляции и динамики доходов населения. В случае роста цен на жилье, опережающего рост доходов, жилье станет недоступным для части потенциальных покупателей. Например, с точки зрения ипотечного платежа выигрыш от снижения ставки по ипотеке на 1 п.п., с 10 до 9%, компенсируется ростом номинальной цены недвижимости на 6%. К тому же ускоренный относительно инфляции рост цен на жилье потребует больших накоплений для выплаты первоначального взноса при покупке жилья в ипотеку.

• Долговая нагрузка населения может существенно повыситься. При сохранении или ускорении текущих темпов роста ипотеки совокупный платеж по всем кредитам физических лиц может вырасти к 2024 г. с текущих 10 до 11% от доходов (при отсутствии роста задолженности по другим кредитам, кроме ипотечных, и снижении средней ставки по кредитам физлицам на 2 п.п.). То есть превысит максимальный уровень долговой нагрузки, достигнутый к концу 2014 г. (10,2%). Это либо еще сильнее снизит норму сбережений, либо будет сдерживать рост потребительского спроса. Для сохранения долговой нагрузки на уровне 2018 г. реальные доходы населения в 2019–2024 гг. должны будут расти в среднем почти на 4% в год – в два раза быстрее, чем предполагается в прогнозе Минэкономразвития.

• Предполагаемые объемы покупки жилья за счет собственных средств населения выглядят маловероятными. Заложенные в нацпроекте ориентиры подразумевают рост объема строительства в том числе и за счет собственных средств населения – на 30% за 6 лет. Согласно прогнозу Минэкономразвития, за 6 лет до 2024 г. кумулятивный рост реальных располагаемых доходов населения составит 12,7%. Планируемый рост спроса на жилье, обеспеченного собственными ресурсами, требует ускоренного формирования накоплений, что малореально, особенно учитывая планируемое увеличение долговой нагрузки по ипотечным кредитам, обслуживание которых будет уменьшать возможности для сбережений.
  

• Платежеспособный спрос на ипотеку постепенно исчерпывается. В I квартале 2019 г. в выданных новых кредитах с 28 до 40,6% выросла доля ипотечных кредитов с невысоким первоначальным взносом – от 10 до 20%. Это косвенно указывает на распространение ипотеки на менее платежеспособные категории населения.

• В среднем на одно домохозяйство в 2018 г. приходилось больше одной квартиры – 1,1, обеспеченность жильем распределена по регионам достаточно равномерно. Часть «избытка» квартир может объясняться неразвитостью рынка аренды: собственники квартир могут годами продавать свою недвижимость, покупавшуюся в инвестиционных целях, квартиры пустуют, фактически уменьшая доступный объем жилищного фонда. При наличии более развитой инфраструктуры рынка и большего доверия к институту аренды происходило бы более эффективное перераспределение жилья от тех, у кого излишки, к тем, у кого нехватка (в том числе через ипотеку), без создания дополнительного спроса на первичном рынке.

• Форсированный рост ипотеки может привести к быстрому исчерпанию потенциала спроса на покупку жилья на первичном рынке в ближайшие 7–9 лет. По данным ВЦИОМ и ДОМ.РФ, в 2018 г. около 15 млн российских семей готовы были рассмотреть ипотечные кредиты для покупки жилья в ближайшие 5 лет, из них только 5,6 млн семей готовы брать ипотеку по ставке от 8% (ориентир нацпроекта). Потенциал спроса на ипотечные кредиты при темпах ввода жилья, обозначенных в нацпроекте, может быть исчерпан уже в 2026–2028 гг. Отсутствие источников нового спроса может привести к резкому падению цен на жилье и объемов строительства за горизонтом действия национального проекта.
  

• Некоторый потенциал роста спроса на новостройки есть в регионах с высокой долей ветхого и аварийного жилья. Реновационные программы, финансируемые из бюджетов субъектов Федерации, способны поддержать как спрос, так и предложение на рынке первичного жилья, однако большинство субъектов Федерации не имеет финансовых ресурсов для запуска таких программ.
  

Важно разработать меры по смягчению ограничений со стороны как спроса, так и предложения. Существенные резервы для повышения финансовой устойчивости и кредитоспособности строительной отрасли, снижения себестоимости и роста эффективности строительных компаний можно найти в уменьшении регуляторной нагрузки и облегчении доступа к инфраструктуре. Со стороны спроса необходимо добиться успеха в реализации структурной политики и существенном улучшении инвестиционного климата как основы ускорения темпов роста российской экономики и доходов населения, резюмируют авторы доклада.