Риски бума на рынке недвижимости

Ипотечному кредитованию отведена роль одного из драйверов национального проекта по улучшению жилищных условий. Но важно, чтобы рост ипотеки поддерживался ростом доходов населения, темпами строительства жилья и не приводил к формированию «пузырей» на рынке жилой недвижимости. Пока риски «пузырей» маловероятны, проанализировали эксперты департамента финансовой стабильности Банка России, однако темп роста цен на новостройки уже нивелировал почти весь эффект от снижения ставок по ипотечным кредитам.

• Количество кредитов на приобретение строящегося жилья, выданных в III квартале 2020 г. по договорам долевого участия, почти удвоилось в годовом сравнении. Кварталом раньше этот рост был вшестеро меньше, в I квартале – меньше на порядок.
• На рост кредитов повлияли отложенный из-за пандемии и локдаунов спрос, смягчение денежно-кредитной политики и госпрограмма льготной ипотеки на строящееся жилье, запущенная в апреле 2020 г. и действовавшая до 1 ноября. По ее условиям ставка по ипотеке не может превышать 6,5%, а разницу с рыночной ставкой компенсирует государство (на 1 октября эта ставка составляла 7,3%). В III квартале по госпрограмме была выдана треть всех ипотечных кредитов. По решению правительства она продлена до середины 2021 г., а планируемый объем кредитов, по которым госбюджет субсидирует ставку, повышен с 700 млрд руб. до 1,8 трлн руб.
• Снижение ставок увеличило доступность покупки жилья в кредит, но резкий рост цен на недвижимость свел почти на нет весь выигрыш для покупателей. Рассчитываемый Банком России индекс доступности ипотеки вырос с начала года с 39,1 кв. м до 40,3 кв. м (доступность ипотеки рассчитывается как количество квадратных метров жилья, которое можно купить в кредит, расходуя на выплаты по кредиту средневзвешенного срока – около 220 месяцев – половину среднемесячной зарплаты). В начале года при средней ставке по ипотеке в 9% среднестатистический российский заемщик мог приобрести 39,1 кв. м. К октябрю при ставке в 7,3% – 40,3 кв. м. Но если бы цены на недвижимость росли тем же темпом, что и доходы населения, показатель составил бы 45 кв. м.
• В III квартале в среднем по России цены на строящееся жилье выросли на 9,4% к тому же периоду 2019 г., годом ранее рост составлял 7,9%. Рост цен на вторичном рынке жилья отстает от рынка новостроек примерно вдвое, но также опережает инфляцию (в III квартале 2020 г. она составила 3,5%).
• Росту цен также способствует инвестиционная привлекательность жилья: она увеличивается в силу растущего разрыва между ставками депозитов и арендной доходностью. По итогам сентября 2020 г. доходность сдачи квартир в аренду, с учетом налогов и коммунальных платежей, в среднем по России составила 5,5% против 3,25% средневзвешенной ставки по годовым депозитам.
• Существенным фактором роста цен на новостройки стал недостаток предложения. В II квартале 2020 г. объемы ввода жилья сократились на 22% в годовом сопоставлении, что было вызвано локдаунами, однако и в III квартале, после снятия антипандемических ограничений, ввод жилья почти не вырос в сравнении с прошлым годом (прирост составил 0,5%). При этом стоимость строительства для застройщиков почти не изменилась (снизилась на 1% в II квартале и выросла на 2,9% в III квартале, в годовом сравнении).
• Из 54,5 млн российских семей ипотечный кредит есть у каждой десятой. Почти 60% от числа ипотечных кредитов и 70% от совокупной задолженности по ипотеке приходится на заемщиков с доходом свыше 45000 руб. на члена семьи. Среди домохозяйств данной доходной группы ипотека есть почти у каждого третьего.

• За год по октябрь 2020 г. задолженность по ипотечным кредитам выросла на 1,35 трлн руб. до 8,7 трлн руб., или на 1,2% ВВП.
• В среднем ипотечные заемщики тратят на выплаты по ипотеке и другим имеющимся кредитам 57% своих доходов. При этом доля ипотечных кредитов, по которым для первоначального взноса мог быть взят еще один, потребительский кредит, не растет (в III квартале она составила 4,8%, как и в II, в I квартале – 5,5%).
• Качество ипотечного кредитного портфеля остается высоким: доля «плохих» долгов на 1 октября составила лишь 1,4%. Для сравнения: по всем кредитам физлицам этот показатель составляет 5,2%.
• Среди заемщиков, которые отвечают минимальным требованиям программы субсидирования (первоначальный взнос по кредиту от 15 до 20%), более 80% имеют доход более 40000 руб. Значительный рост ипотеки возможен только за счет увеличения ее доступности для менее доходных домохозяйств, однако без соответствующего роста доходов это увеличит долговую нагрузку населения и снизит качество ипотечных портфелей.
• Продление до середины 2021 г. программы льготной ипотеки может сместить структуру ипотечного кредитования в пользу первичного рынка жилья: его текущая доля в 33% может вырасти до 40–60% и привести к еще большему разрыву динамики цен между новостройками и вторичным рынком, полагают эксперты Банка России.
• Опережающий рост цен на первичном рынке ограничивает возможности людей по улучшению жилищных условий, так как многие для покупки новостройки продают имеющееся жилье, берут ипотеку и покупают более дорогую квартиру. Увеличение дифференциала цен между первичным и вторичным рынком приведет к тому, что для покупки новой квартиры потребуется либо увеличить размер ипотечного кредита, что повысит долговую нагрузку, либо отказаться от улучшения жилищных условий. Кроме того, рост этого дифференциала может обострить риски переоценки стоимости залогов по ипотечным кредитам.
• В краткосрочной перспективе риски возникновения «пузыря» на рынке недвижимости маловероятны, однако продление госпрограммы субсидирования ипотеки на срок после июля 2021 г. может привести к дисбалансам на рынке, заключают эксперты Банка России. Сбалансированный рост могут обеспечить рост доходов населения одновременно с ростом предложения жилья.