Уровень непонимания: как динамика ставок меняет поведение ипотечных заемщиков

Половина американцев, которые привлекли жилищные кредиты в 2016 г., когда ставки по ипотеке в США были на историческом минимуме (3,65% в среднем за год), рассмотрели и приняли предложение всего одного кредитора, и лишь 3% заемщиков изучили более трех вариантов ипотечного кредита. При этом 96% получивших ипотеку были уверены, что взяли кредит по максимально низкой ставке.

Можно было бы предположить, что разброс цен на рынке ипотечного кредитования, отличающегося высокой конкурентностью и стандартизированностью самого продукта, невелик или что заемщики очень эффективно ищут и находят наиболее выгодные предложения. Однако в действительности разница в ставках для одинаковых по качеству заемщиков, привлекающих идентичные кредиты в один и тот же момент у одного и того же кредитора, превышала 50 базисных пунктов.

Если рассматривать стандартный для американского заемщика 30-летний ипотечный кредит на $250000, то те, кто не стал тратить время на поиск альтернативных вариантов, дополнительно заплатили за заем порядка $6500, подсчитали экономисты Нил Бхутта, Аурель Хизмо (оба – ФРС) и Андреас Фустер (Национальный банк Швейцарии). Их исследование показало, что стоимость ипотечного кредита может снижаться в среднем на 7 б.п., когда заемщик обращается к двум кредиторам, и почти на 10 б.п., если заемщик рассматривает более трех вариантов. В денежном выражении цифры велики не только на индивидуальном уровне: если ликвидировать разрыв для самых дорогих кредитов, это сберегло бы заемщикам $2,75 млрд в год.

Двумя годами ранее вопрос о том, почему заемщики часто не рассматривают дополнительные варианты кредитных предложений, изучали экономисты американского ипотечного агентства Freddie Mac, подсчитавшие стоимость такого поведения на более продолжительном отрезке времени – с 1995 по 2017 г. Оказалось, что семьям, активно искавшим наиболее выгодные варианты ипотечной сделки, в среднем удалось сократить стоимость займа почти на 17 б.п. по сравнению со средней ценой на рынке. При этом для наиболее активных ставка по кредиту была ниже среднего уровня на 22 б.п., а общий уровень экономии за весь период обслуживания одного кредита экономисты Freddie Mac оценили в $1500 при рассмотрении двух вариантов и в $3000 при обращении к пяти кредиторам.

Финансовая инертность

Задаваясь вопросом, почему люди «сорят деньгами», экономисты Freddie Mac полагают, что многие просто не осознают, что ставки на рынке существенно различаются. За ответ на этот вопрос Ричард Талер получил Нобелевскую премию по экономике, напоминают исследователи: он показал, что вопреки теории рационального выбора люди не всегда максимизируют полезность. Потребители в целом не склонны оценивать множество вариантов, рассматривать сложные альтернативы и менять ранее принятые решения, даже если они невыгодны. Эти типы поведения действуют и в случае более сложных задач, таких как получение ипотеки, и могут привести к тому, что заемщики полагаются на «свой» банк, с которым имеют долгие отношения, или на единственную рекомендацию агента либо друга, объясняют исследователи Freddie Mac.

Хотя многое можно объяснить поведенческими теориями, и на кредитные решения заемщиков действительно влияет их уровень когнитивных способностей и финансовой грамотности, эти факторы лишь частично отвечают на вопрос о том, почему люди принимают экономически невыгодные решения, показали в 2019 г. Мориц Лукас и Маркус Нёт из Гамбургского университета, которые проводили похожее исследование на примере немецких домохозяйств, принимающих решения о рефинансировании ипотечных кредитов.

Как выяснилось, и в Германии, которая входит в число стран с наивысшим в мире уровнем финансовой грамотности взрослого населения, люди не очень следуют теории рационального выбора. Большинство заемщиков не склонны рефинансировать ипотеку в других банках, даже если те предлагают более выгодные условия: при принятии решения о рефинансировании люди обычно сравнивают ставку и ежемесячные платежи, и если они уменьшаются, клиентов вполне удовлетворяет предложение начального кредитора. За счет такой инертности в 2016 г. стоимость кредита для тех, кто не стал менять банк при рефинансировании ипотечного кредита, в среднем оставалась на 40 б.п. выше, чем для тех, кто это сделал, подсчитали Лукас и Нёт.

Однако такая «финансовая небрежность» наблюдается преимущественно в период низких ставок, пришли они к выводу, показав, что при удорожании кредитования заемщики ищут и успешно находят более выгодные предложения.

Ухудшение условий привлечения займов на рынке действительно меняет поведение заемщиков, пришли к аналогичному выводу Бхутта, Хизмо и Фустер: когда уровень ставок низкий, у людей меньше причин тратить время на поиск наилучших вариантов и ведение переговоров с потенциальными кредиторами. Однако рост ставок на ипотечном рынке на один процентный пункт увеличивает вероятность того, что заемщик обратится более чем к одному кредитору, сразу на 4,5 п.п., рассчитали исследователи.

Дело не в рисках

В своем исследовании Бхутта, Хизмо и Фустер сравнили ставки, по которым заемщики привлекли ипотеку в 2015–2019 гг., со всеми возможными на тот момент ставками на ипотечном рынке и характеристиками самих заемщиков (см. врез).

Анализ около 3,6 млн ипотечных сделок показал, что заемщики с более низкими доходом и кредитным скорингом (что, как правило, совпадает с более низким уровнем образования) ожидаемо привлекали более дорогие кредиты: в среднем ставка для них была на 25 б.п. выше медианной для всех выданных кредитов. По расчетам исследователей, это означает переплату за все время обслуживания займа на уровне около $2400. Заемщики из группы с высоким уровнем дохода, привлекающие, как правило, более крупные займы, берут их в среднем по ставке на 21 б.п. меньше медианного значения по рынку.

Однако в полной мере объяснить эту разницу уровнем риска, сопряженного с выдачей кредита разным доходным группам, нельзя, поскольку существенные отличия в стоимости заимствований наблюдаются и для одинаковых по качеству заемщиков – включая как группы заемщиков с низким уровнем кредитного скоринга и высокой долговой нагрузкой, так и группы заемщиков с максимальным уровнем скоринга и низким уровнем задолженности, пишут исследователи.

Отчасти причиной привлечения более дорогого, чем это возможно, займа и правда служит непонимание, что на высококонкурентном рынке поиск альтернативных вариантов и ведение переговоров может давать ощутимые результаты, полагают Бхутта, Хизмо и Фустер. Проанализировав результаты национального исследования ипотечного кредитования ( National Survey of Mortgage Originations), авторы выяснили, что большинство соглашается с утверждением о том, что кредиторы предлагают примерно одинаковые ставки.

Роль финансовой грамотности

Привлечение займа по низкой ставке – это не только поиск наилучшего предложения, но и умение разобраться в условиях кредита, что предполагает финансовую грамотность, которая, как показывают авторы, также напрямую влияет на умение договариваться.

Чтобы выявить корреляцию между уровнем финансовой грамотности и ставкой, по которой заемщик привлекает ипотечный кредит, экономисты сопоставили данные о стоимости заимствований из базы Optimal Blue с результатами другого национального опроса о финансовом положении американских потребителей – Survey of Consumer Finances (SCF). При его проведении респондентов просят решить три несложные экономические задачи: например, рассчитать, сколько денег принесет через 5 лет банковский вклад в $100 при ставке в 2% годовых; или вычислить, больше или меньше товаров сможет купить человек через год на средства, размещенные во вкладе под 1% годовых при годовой инфляции в 2%.

Исследователи отобрали ответы, которые дали на эти вопросы представители домохозяйств, взявших ипотечные кредиты в 2013–2016 гг. В этой выборке на все три вопроса правильно ответили 56%, 31% корректно ответили на два вопроса, 11% – на один и 2% – ни на один. Оказалось, что разница в стоимости кредита, привлеченного респондентами, ответившими правильно на все три вопроса, и респондентами, которые не ответили правильно ни на один вопрос, составляет 25 б.п.

Участники SCF отвечают также на вопросы, позволяющие оценить их активность в поиске вариантов кредитных предложений при привлечении ипотеки. У респондентов с максимальным уровнем активности ставки по привлеченным ипотечным кредитам также были на 25 б.п. ниже, чем у тех, кто не ищет вариантов. Заемщики, которые рассматривали больше предложений, имели лучший скоринг, они были более образованны и больше знали про ипотечный рынок, в то время как уровень доходов играл менее значительную роль.

В целом ознакомление с информацией о возможном уровне ставок перед началом поиска ипотечного брокера позволяет привлечь кредит по ставке на 20 б.п. ниже, а активный поиск альтернативных вариантов и знание рынка сокращают ставку для заемщика на 35 б.п., рассчитали Бхутта, Хизмо и Фустер.

Влияние на монетарную политику

Экономисты также отследили изменение разницы в стоимости привлеченных кредитов разными заемщиками при изменении общего уровня ставок на финансовом рынке в 2016–2019 гг., взяв в качестве ориентира доходность 10-летних казначейских облигаций, которая коррелирует со ставками ипотечных займов.

Летом 2016 г., когда ставки на ипотечном рынке были на минимуме, разница в стоимости привлеченных ипотечных кредитов была максимальной. Однако каждый раз с ростом ставок на финансовом рынке разница в стоимости новых ипотечных займов сокращалась, то есть все больше заемщиков находили кредиты по более низким на тот момент ставкам; а со снижением рыночных ставок эта разница снова росла. В целом рост доходности 10-летних госбумаг США на 1 п.п. снижал средний разрыв в стоимости привлеченных ипотечных кредитов на 6 б.п., подсчитали исследователи.

Это означает, что по мере снижения ставок в экономике (например, в ответ на смягчение монетарной политики центробанка) заемщики сокращают активность в поиске более выгодных предложений.

Такое поведение имеет важное значение для влияния денежно-кредитной политики на ипотечный рынок, заключают исследователи: оно препятствует максимальному снижению ставок на ипотечном рынке в периоды монетарного смягчения, ослабляя эффект стимулирующих мер. И, с другой стороны, влияние повышения ставок денежного рынка на новые ипотечные кредиты точно так же может быть затруднено увеличением активности заемщиков в поиске более выгодных вариантов, что может быть как хорошей, так и плохой новостью для центробанков – в зависимости от того, считается ли торможение рынка жилья за счет более дорогой ипотеки желательным в конкретной ситуации или наоборот, отмечают Бхутта, Хизмо и Фустер.

Необходимы меры политики, которые помогли бы заемщикам более эффективно выбирать кредитные предложения, заключают авторы. Например, это может быть требование раскрывать заемщикам информацию о ставках разных кредиторов – с учетом технологических достижений это сейчас более реально, чем в прошлом. Можно также рассмотреть вопрос об установлении максимального уровня ставки по кредитам, которые допускаются к секьюритизации, предлагают исследователи.