Есть ли опасность пузыря на российском ипотечном рынке: попытка разобраться

Ситуация на рынке ипотечных кредитов привлекает активное внимание экспертов, некоторые видят признаки надувания пузыря, в частности, высокие темпы роста выдач ипотеки и ипотечного долга. В 2017 г. сумма выданных ипотечных жилищных кредитов по сравнению с предшествующим годом увеличилась на 37%, в 2018 г. – на 49%. Величина долга по ипотечным кредитам за 2017 г. возросла на 16%, а за 2018 г. – уже на 24%. Впрочем, в этом году увеличение выдачи ипотеки прекратилось: в январе-мае сумма выданных кредитов оказалась на 3,9% ниже, чем за аналогичный период 2018 г. (см. график).

В качестве другого признака пузыря отмечается смягчение условий выдачи ипотечных ссуд. В течение 2017 г. доля вновь выдаваемых ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% резко возросла с 14 до 42%. Правда, в 2018 г. и в I кв. 2019 г. (последние доступные данные) доля таких кредитов осталась примерно на прежнем уровне – чуть более 40%, а доля вновь выдаваемых кредитов с первоначальным взносом менее 10% остается минимальной – 1–2%.

Наконец, высказывается гипотеза о ценовом разогреве рынка недвижимости из-за активного ипотечного кредитования. Например, в «Обзоре финансовой стабильности» за IV кв. 2018 – I кв. 2019 г. аналитики Банка России отмечают, что в большинстве регионов наблюдается «положительная корреляция между динамикой цен на недвижимость и динамикой ипотечного кредитного портфеля».

Динамика ипотечного кредитования (темпы прироста к предшествующему году, %)

Динамичный рост объемов выдач ипотеки, смягчение условий выдач, повышение цен на жилье, возможно, в совокупности и являются необходимыми условиями для надувания ипотечного пузыря, но ни в коей мере не достаточными. Рост спроса, как правило (то есть и без всякого пузыря), ведет к повышению цен, а рост выдач ипотеки, как правило, происходит в результате смягчения банками условий ее предоставления. А вот достаточное для надувания пузыря условие – возникновение устойчивых обратных взаимосвязей между этими тенденциями.

Риск «кредитной спирали»

Рост цен на жилье может стимулировать выдачу новых ипотек за счет того, что у кредиторов формируются позитивные ожидания относительно будущей стоимости залогов. На эту черту ипотечного пузыря также обращали внимание аналитики Банка России в «Обзоре финансовой стабильности», отмечая, что риском для сектора выступает возможное возникновение «кредитной спирали»: когда рост ипотечного кредитования ведет к росту цен на жилье, а рост цен на жилье, в свою очередь, ведет к дальнейшему увеличению кредитования. Подобная связь между ценами на недвижимость и ростом ипотечного кредитования характерна для периодов ипотечного бума.

Еще один механизм – появление у заемщиков стимулов к спекулятивному поведению, когда ипотека привлекается в качестве долгового рычага для инвестиций в недвижимость как в финансовый актив.

Однако положительная корреляция между динамикой цен на недвижимость и динамикой ипотечного кредитного портфеля на уровне региональных рынков, которую отмечали аналитики Банка России, сама по себе не позволяет сделать выводы о причинно-следственных связях. Возможно, она отражает тот тривиальный факт, что в регионах, где выше рост доходов домашних хозяйств, с одной стороны, быстрее растет спрос на жилье (в том числе приобретаемое за счет собственных средств) и, соответственно, цены на него, а с другой стороны – банки охотнее выдают населению ипотечные кредиты.

И даже если именно более активная выдача ипотеки на местах служит причиной роста региональных цен на жилье, это еще не означает, что причинно-следственная цепочка работает и в обратном направлении, то есть ускорение цен стимулирует более активную выдачу ипотеки. Как минимум этот вопрос ждет своего дальнейшего исследования. В целом по стране динамика цен на жилье сейчас не настолько высока, чтобы говорить о возникновении значимых стимулов к спекулятивному поведению кредиторов и заемщиков.

Риски смягчения требований

Пузырь может возникнуть и тогда, когда банки смягчают критерии отбора заемщиков и условия предоставления кредитов, потому что нарастили аппетит к риску под влиянием «историй успеха» более агрессивно настроенных конкурентов. А облегчение условий рефинансирования ранее привлеченных займов у новых кредиторов может до поры до времени маскировать потенциальные «плохие долги».

В последние годы рост ипотечного кредитования действительно происходил на фоне смягчения требований к заемщикам и залогам. Причем, судя по опросам банков, которые проводит Банк России, на это в значительной мере влияло усиление конкуренции между банками на ипотечном рынке. Однако обратная причинно-следственная связь не просматривается: усиление конкуренции и смягчение стандартов всегда либо чуть опережало расширение объемов кредитования (как, например, в 2015–2016 и в 2017–2018 гг.), либо совпадало с ним по времени (как в 2013 – первой половине 2014 г.). В конце 2018 – начале 2019 г. и вовсе произошло ужесточение стандартов и сжатие объемов выдачи при одновременном снижении конкуренции на рынке. Таким образом, судя по этим данным, сейчас пузыря на российском рынке ипотечного кредитования нет.

Однако каковы шансы, что пузырь возникнет в ближайшем будущем?

Большое будущее ипотеки

В конце прошлого года правительство утвердило национальный проект «Жилье и городская среда», одна из целей которого – повысить обеспеченность россиян жильем (см. врез).

Один из ключевых механизмов, который, исходя из логики национального проекта, должен помочь выйти на целевые (или близкие к целевым) объемы строительства, – это доступная массовая ипотека. Общее количество ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов, включая покупку жилья на вторичном рынке, должно будет, согласно национальному проекту, возрасти с 2017 по 2024 г. вдвое – с 1,1 млн до 2,2 млн шт., что эквивалентно росту их денежного объема с 2 трлн до 6 трлн руб. Столь существенный рост предполагается обеспечить в том числе за счет снижения средних ставок ипотечных кредитов и удлинения их сроков.

Однако не приведет ли длительное и динамичное расширение объемов ипотеки (если его удастся добиться) к перегреву ипотечного рынка, надуванию на нем финансового пузыря и последующему обвалу?

Низкое качество отбора при резком росте рынка

Первый сценарий предполагает, что из-за резкого роста количества сделок у банков падает качество отбора ипотечных заемщиков. Причем такое снижение качества может происходить даже при незыблемости формальных стандартов выдач – то есть при неухудшении средних соотношений «кредит/залог», «платеж/доход», «долг/доход», – а только из-за невозможности достаточно тщательного учета индивидуальных особенностей конкретных ипотечных сделок. На этот риск указывали и аналитики Банка России в аналитической записке «Опыт двух кредитных бумов в России и текущий рост ипотеки: почему важно вовремя остановиться». Апеллируя к опыту бумов корпоративного (2005–2008 гг.) и краткосрочного потребительского (2011–2014 гг.) кредитования, они отмечают опасность ухудшения качества новых кредитов в портфеле банков по мере развития кредитного бума.

Чтобы оценить вероятность этого сценария на российском ипотечном рынке, мы решили проанализировать эволюцию качества андеррайтинга за время существования российского ипотечного рынка. Для этого мы анализировали доли просроченных кредитов в различных «поколениях» ипотечных ссуд. Под одним «поколением» ипотечных ссуд понимались ссуды, выданные в один и тот же год.

Показателями хорошего качества андеррайтинга мы считали, во-первых, низкую долю просроченных кредитов в год выдачи; во-вторых, слабый рост доли просроченных кредитов в последующие годы – на графике ему соответствует плоская траектория. Для выявления зависимости динамики качества ипотечных кредитов от года выдачи кредита использовались данные полной выборки домохозяйств РМЭЗ за 2006–2017 гг. (подробнее о методологии можно прочитать в полной версии нашего исследования).

Доля просроченных кредитов в «поколениях» ипотек, выдававшихся в период с 2006 по 2016 г.

Доля просроченной задолженности, возникающей в год выдачи ипотечного кредита, в зависимости от «поколения» существенно менялась. Так, в «поколениях» 2006–2008 гг. она составляла порядка 8–11%, в «поколениях» 2010–2011 гг. увеличилась до 13–14%, а в «поколениях» 2013–2016 гг. снизилась вдвое. Причем в этих последних «поколениях» траектория изменения доли просроченных кредитов стала плоской – с течением времени эти кредиты практически не «портились».

Новое качество заемщиков

Парадоксальным образом, в прошлом позитивная динамика реальных доходов и зарплат способствовала не улучшению, а ухудшению качества селекции. Ипотечные кредиты из «поколений» 2006–2007 гг. выдавались в условиях бурного роста заработной платы и реальных располагаемых доходов населения. Объемы выдач ипотечных кредитов росли рекордными темпами – в два-четыре раза за год. Качество селекции было низким: просрочка резко возрастала уже на следующий год после выдачи кредита. При этом в «поколении» 2006 г. это качество было чуть лучше – многие неплательщики впоследствии находили возможность урегулировать свою проблемную задолженность. А вот в «поколении» 2007 г. просрочка долго держалась на высоком уровне и лишь затем постепенно снижалась.

Динамика просроченной задолженности по кредитам, выданным в 2008 г., была, пожалуй, наихудшей. На протяжении всего жизненного цикла этого «поколения» уровень устойчиво рос, достигнув максимума в 20% всех заемщиков в последние два анализируемые года. И это нельзя объяснить только падением реальных зарплат и ростом безработицы в кризис 2008–2009 гг., ведь ухудшение качества в этом «поколении» кредитов продолжалось и после окончания макроэкономических катаклизмов. Скорее всего, проблема именно в плохом качестве отбора заемщиков в этом «поколении» кредитов, выданных на пике предкризисного роста реальных доходов и ипотечного бума.

С «поколения» 2012 г. начался переход к новому качеству отбора заемщиков. Уровень просрочки в этом «поколении» в год выдачи кредитов оказался необычно высоким (что, возможно, объясняется случайными флуктуациями в изучаемой выборке домашних хозяйств), однако в последующие годы он быстро сократился, упав существенно ниже показателей большинства предшествующих «поколений». Темпы расширения объемов выдач ипотеки в 2012 г. были относительно умеренными (прирост на 44%). В последних «поколениях» доля просроченных кредитов в первый год стала очень низкой и окончательно закрепилась плоская траектория уровня просрочки в течение жизненного цикла кредита. Причем это происходило на фоне снижения реальных доходов населения.

Следует отметить, что для этих «поколений» исчезла связь между интенсивностью выдач ипотечных кредитов и качеством отбора заемщиков. В 2013, 2014 и 2016 гг. наблюдалось расширение объемов выдач (на 27–31% за год), а в 2015 г. – их сокращение (на 35%), но уровень и форма траектории доли просроченных кредитов в этих «поколениях» оставались очень похожими.

Вероятно, позитивная динамика в доходах населения формирует не вполне оправданные завышенные ожидания относительно будущего уровня платежеспособности заемщиков. Поскольку в среднесрочной перспективе высокой (сопоставимой с наблюдавшейся в 2000-е и в начале 2010-х гг.) динамики реальных доходов населения не прогнозируется, то вряд ли возникнут и соответствующие завышенные ожидания.

Опасность долгового бремени

Второй сценарий предполагает, что если наблюдающийся сейчас быстрый рост беззалогового потребительского кредитования продолжится, то устойчиво платежеспособных потенциальных ипотечных заемщиков, не обремененных ранее накопленным долгом, будет все меньше, а это заставит банки осознанно пойти на риск работы с закредитованными заемщиками.

Кроме того, доступность краткосрочного потребительского кредитования может спровоцировать действующих ипотечных заемщиков перезанимать средства для плановых выплат по ипотеке, таким образом выстраивая индивидуальную долговую пирамиду, а новых заемщиков – использовать необеспеченные ссуды для оплаты первоначального взноса по ипотечному кредиту. Опасности такого использования также отмечал Банк России; в то же время, согласно его оценкам за 2018 г., доля заемщиков, оформивших потребительский кредит за три месяца до оформления ипотеки, пока еще невелика – 3–4%.

Мы попытались оценить эффект сужения группы платежеспособных потенциальных ипотечных заемщиков в условиях роста накопленного долга населения по потребительским кредитам на основе базы данных РМЭЗ за 2008–2017 гг.

Оказалось, что даже с учетом текущей долговой нагрузки в 2017 г. ипотека была доступна 41% российских семей. В 2018 г., на фоне уменьшения величины среднего ежемесячного платежа по выдаваемой на стандартных условиях ипотеке и заметного уменьшения среднего соотношения «ипотечный платеж/доход домохозяйства», доля таких семей, скорее всего, возросла.

Доля домохозяйств, которым доступен ипотечный кредит, %

Это говорит о достаточно большом потенциале платежеспособного спроса на ипотеку со стандартными условиями. Прогнозные расчеты показывают, что даже если потребительское кредитование будет расти теми же темпами, что и ипотечное, в среднесрочной перспективе этот потенциал не уменьшится.

Проведенный анализ дает основание предполагать, что в среднесрочной перспективе:

• качество андеррайтинга заемщиков будет сохраняться на новом, более высоком уровне, сформировавшемся после произошедшего примерно 6–7 лет назад «взросления» российского рынка ипотеки;
• группа устойчиво платежеспособных потенциальных ипотечных заемщиков, не обремененных ранее накопленными долгами, будет оставаться достаточно большой;
• у банков сохранятся широкие возможности для работы с нерискованными, незакредитованными заемщиками, привлекающими ипотеку на стандартных условиях;
• чтобы предохранить рынок от сделок, когда заемщик обслуживает ипотечный кредит за счет потребительского, необходимо обеспечить доступность для всех банков информации об объеме имеющихся у потенциального заемщика долгов, а также жестко нормативно ограничить возможность выдачи ипотечных кредитов физическим лицам с высоким показателем «долг/доход».

Строительные риски

Но есть и еще один рискованный сценарий – переход от плавного роста цен на жилье к ускоренному удорожанию жилья. Это может произойти, если издержки застройщиков из-за перехода на новые механизмы финансирования продолжат расти. В этом случае будет сужаться группа стандартных ипотечных заемщиков со средним уровнем дохода, которые привлекают ипотеку для покупки первого жилья. Но ее спрос на кредит будет замещаться спекулятивно настроенными заемщиками с высоким уровнем дохода, использующими ипотеку в качестве долгового рычага для инвестиционных квартир.

В будущем такая ситуация может возникнуть, если произойдет рассинхронизация предусмотренных национальным проектом мер по повышению доступности ипотеки, с одной стороны, и мер по снижению себестоимости строительства – с другой. Это и снижение административной нагрузки на застройщиков, и обеспечение эффективного землепользования, и развитие инженерной и социальной инфраструктуры в регионах, и создание нормативно-технических условий для внедрения передовых технологий и ограничения использования устаревших технологий в проектировании и строительстве. Важно, чтобы эти направления политики были не только зафиксированы на бумаге, но и воплотились в жизнь.