Банки и строители: рынок жилья
За последние два года изменилась структура долевого финансирования строительства жилья: одним из основных факторов развития этого рынка стало банковское финансирование. Банки предоставляют кредиты застройщикам, влияя тем самым на предложение жилья, и предоставляют ипотечные кредиты, обеспечивая спрос на жилье.
Реформа началась в июле 2019 г., и одной из ее основных задач было обеспечить защиту дольщиков, для чего был введен в действие механизм счетов эскроу, напомнила Ольга Полякова, заместитель председателя Банка России, на сессии Международного финансового конгресса (МФК), посвященной роли банков в развитии рынка жилья. На этих счетах размещаются деньги граждан, приобретающих жилье по договорам долевого участия, эти счета могут открываться только в уполномоченных банках, имеющих высокий уровень кредитоспособности, и эти счета включены в Систему страхования вкладов – средства на них застрахованы в размере до 10 млн руб. Перед банками стояла задача обеспечить стабильное финансирование строительства жилья: сейчас задолженность застройщиков перед банками составляет 1,4 трлн руб., притом что кредитный лимит – готовность банков выдать средства – превышает 3 трлн руб., сообщила Полякова. Спрос на жилье существенно поддержала госпрограмма льготной ипотеки, запущенная в разгар пандемии в 2020 г.
Как изменился рынок долевого строительства жилья, как перераспределились риски между застройщиками, банками и дольщиками и есть ли риск ипотечного пузыря на этом рынке, банкиры и девелоперы обсудили в первый день Международного финансового конгресса, который Банк России проводит с 28 июня по 2 июля.
«Эконс» приводит выдержки из дискуссии.
Дмитрий Тимофеев, вице-президент по работе с органами государственной власти и корпоративным отношениям Группы компаний ПИК:
– Мы высказывали много опасений по процессу перехода [к новой схеме счетов эскроу], но любая реформа, особенно регуляторного характера, по мере внедрения приводит к тому, что правила стабилизируются и становятся более понятными. Застройщики переформатируют свои финансовые службы, в том числе на работу с банками, хотя всегда возникают моменты, которые на этапе планирования предугадать невозможно.
Сейчас мы стоим перед необходимостью наращивать вывод на рынок новых предложений, темпы строительства не должны падать, спрос нужно удовлетворять. Мы видим, что есть ряд механизмов, которые, если их, скажем так, «докрутить», могут расширить применение счетов эскроу в строительстве. Мы считаем, что очень важно продолжить дискуссию и решить вопрос с запуском механизма рефинансирования. Это отчасти решит проблему, которая проявляется все больше, – проблему закредитованности застройщиков. Рефинансирование не допустит ситуации, когда застройщик приостановит вывод на рынок новых предложений из-за того, что не сможет получить проектный кредит. Альтернатива рефинансированию – механизм поручительства по кредитам для застройщиков, который может решить потенциальную проблему недоступности кредитов для застройщиков.
Артем Федорко, заместитель генерального директора ДОМ.РФ:
– У нас [в стране] основной фокус на строительстве многоквартирного жилья, и результаты реформы мы оцениваем крайне позитивно. От нее выиграли все участники рынка: и граждане, получившие безопасный механизм покупки жилья, и банки, для которых это огромный бизнес, огромный портфель, и застройщики, получившие механизм стабильного надежного финансирования своих проектов. Больше половины рынка перешло на проектное финансирование (в 2020 г. – 52%), а к концу текущего года по старым правилам будет строиться лишь около 15% проектов.
Сейчас в год строится около 80 млн кв. м жилья, и половина его – индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Однако с ним ситуация не такая радужная, как со строительством многоквартирного жилья. Менее 2% жилья в ИЖС покупается при помощи ипотеки, притом что большинство граждан (70%) хотели бы жить в индивидуальном доме. Запрос на ИЖС колоссальный, но кредитный ресурс, к сожалению, в этот рынок пока не пришел. Мы подступаемся к тому, чтобы сделать ИЖС новым большим сегментом банковского кредитования. Уверен, что механизм проектного финансирования, эскроу-счетов точно должен прийти в проекты ИЖС комплексной застройки, застройку поселков. Соответствующий законопроект мы с Минстроем подготовили и вынесем на публичное обсуждение во второй половине текущего года – надеемся, он позволит применить проектное финансирование в ИЖС.
Анатолий Печатников, заместитель президента – председателя правления Банка ВТБ:
– Ипотечное кредитование играет колоссальную роль в развитии рынка жилья. Более 65% – проникновение ипотеки на рынке многоквартирного жилья, то есть две трети сделок на этом рынке заключаются с использованием кредитования потребителей. Для сравнения, в ИЖС проникновение ипотеки – не больше 10%. Несмотря на ковидные ограничения, в текущем году рост на рынке ипотеки превысит 20%, но, с моей точки зрения, в этой сфере это здоровый рост, свидетельствующий, что происходит правильное движение в сторону потребителя и развития строительства.
Роль государства очень важна – так, в этой области в России действуют четыре большие федеральные программы плюс дополнительно много региональных программ. Проблема состоит в том, что соединить инициативу федерального центра и региональных властей в одном кредитном продукте затруднительно: по какой программе кредитоваться потребителю, по федеральной или региональной, – всегда возникает вопрос. Было бы уместно, если бы ДОМ.РФ как институт развития консолидировал мощь федерального и региональных бюджетов, чтобы максимизировать выгоду конкретного потребителя, было бы хорошо сделать «умного подборщика» [кредитных продуктов].
Анатолий Попов, заместитель председателя правления СберБанка:
– Реформа фундаментальна, и самый важный ее эффект – фактическая победа над проблемой обманутых дольщиков. У Сбера кредитный портфель юридических лиц – порядка 15 трлн руб., из них уже 7,3% – финансирование жилой недвижимости. Фактически у нас завершаются проекты без использования механизмов эскроу, и что мне внушает оптимизм – у нас в этом большом портфеле нет проблемных задолженностей.
Что касается программы льготной ипотеки («программа 6,5%»), введенной в 2020 г., нельзя не назвать эту программу очень своевременной и удачной. Она поддержала спрос, плюс вкупе с реформой рынка финансирования дала толчок рынку жилья. Понятно, что спрос не успел за предложением, и кратковременно это привело к повышению цен, но следует также учитывать ситуацию на сырьевом и товарном рынках, изменение курса рубля – эти факторы тоже повлияли. Программа льготной ипотеки может быть модифицирована (для семей с детьми, определенных регионов), плюс мы видим, что образовалась дополнительная подушка ликвидности у застройщиков; это все толкает к тому, что появляется больше новых проектов, темпы и объемы [строительства] растут, и в конечном итоге спрос и предложение будут сбалансированы.
