Рынок жилья: состояние и перспективы

Рынок жилья в России считается перегретым из-за быстрого роста цен – но в то же время застройщики сетуют на недостаток спроса. Состояние и перспективы российского рынка жилья обсудили участники Финансового конгресса Банка России на сессии, модератором которой выступила директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова. «Эконс» приводит выдержки из дискуссии.

Рынок-2026: перегрев, спад или баланс?

Годовой рост цен на новостройки остается высоким – 12,1% по России и 17,7% в Москве в апреле 2026 г. Важный индикатор – соотношение распроданности и стройготовности, показывающее, насколько быстро продаются квартиры по мере возведения дома, – держится на отметке около 70%, что укладывается в «идеальный» диапазон 60–80%. Снижение ставок привело к росту доли рыночной ипотеки: в мае 2026 г. она достигла 45% – максимума за два года, привела данные Елизавета Данилова.

При этом запуски нового жилья снизились на 11%, из-за чего есть риск в будущем снижения предложения и роста цен. При этом застройщики говорят о затоваренности рынка, описала модератор.

Никита Стасишин, заместитель министра строительства и ЖКХ:

– Сегодня у нас в стройке порядка 118 млн кв. м, которые строятся с привлечением средств граждан, счетов эскроу. Продано 31% от этого объема. Отрасль инерционная: от момента покупки земли до получения разрешения на строительство проходит около года, застройщики фактически не могут не начинать то, что уже купили и спроектировали. Мы сегодня должны, с учетом ситуации на рынке жилищного строительства, подготовить необходимую документацию для того, чтобы, когда ситуация будет более благосклонна к запуску новых проектов, эта подготовка занимала не год, не полгода, а минимальное время.

Что касается затоваренности – очень разная ситуация в каждом регионе страны. Москва – это абсолютно автономный рынок, что первичного, что вторичного жилья. А вот в Краснодаре из 8 млн кв. м строящегося жилья продано не более 22–23%. Есть ли там затоваренность? Конечно, есть.

Дмитрий Тимофеев, заместитель гендиректора ГК «ПИК»:

– Мы оцениваем затоваренность по трем параметрам: 1) соотношение запусков и объемов продаж, в норме для целей проектного финансирования это 125–170%; 2) распроданность с учетом стройготовности: норма 60–80%, потому что именно эти цифры в среднем позволяют полностью погасить задолженность по проектному финансированию за счет средств на эскроу; 3) срок реализации непроданного жилья: норма 2–3,5 года.

Если посмотреть на эти цифры, то по итогам 2025 г. рынок был на грани: скорость продаж была 3,5–4 года, соотношение запусков и объем продаж – под 190%. Но в первом квартале ситуация несколько выровнялась.

Иван Ларионов, заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ:

– Еще один немаловажный параметр – это соотношение пополнения эскроу-счетов и выборки на строительно-монтажные работы (отражающее баланс между деньгами, которые дольщики вносят за квартиры, и суммой, которую застройщик фактически тратит на возведение дома за счет банковского кредита). Если эти два показателя работают синхронно, то ставка для застройщиков снижается. Этот параметр сейчас составляет 80%, то есть уровень сбалансированный и финансово устойчивый, рынок сбалансировался. Показатель распроданности к стройготовности также свидетельствует о хорошей устойчивости проектов. Безусловно, в отдельных регионах есть проблемы с затоваренностью. Если говорить про Краснодарский край, основной причиной является ставка на небольшие квартиры, однокомнатные и студии, этот инвестиционный расчет не оправдался, к сожалению, поэтому эти квартиры там действительно будут довольно продолжительный срок продаваться.

Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка:

– Сравнивая 2024 и 2025 гг., мы видим рост рынка на 20%. В этом году прогнозируем рост на 10%, в текущих условиях это прямо отличный результат. При этом предложение выросло с 70 млн до 83 млн кв. м. Если в 2024 г. распроданность к стройготовности была 78%, то в 2025 г. упала до 70–72%, сейчас выравнивается до 75–76%. Но в шести регионах из 40 фокусных есть признаки проблемности – например, тот же Краснодарский край, Приморский край.

Рынок все последние годы находится в перманентном состоянии адаптации. Граждане тоже адаптируются. Вспомните период, когда у нас закрывалась первая программа господдержки ипотеки – выдачи кредитов достигали 11000 в день. Буквально недавно в СМИ говорили о том, что, возможно, изменятся правила семейной ипотеки, – мы не увидели никакого ажиотажа. Потребитель теперь понимает, что не нужно пытаться впрыгивать в этот последний вагон.

Ценовой разрыв рынка

Елизавета Данилова:

– Разрыв средних цен на первичном и на вторичном рынке на 1 апреля по Росстату составил 52%. Но мы понимаем, что это во многом средняя температура по больнице. Наши оценки по сопоставимым квартирам показали, что без учета ремонта эта разница составляет 9%, с учетом ремонта уже 18%. Но откуда вообще этот разрыв? Во многом из-за программ «ипотека 0%», которые банки и застройщики запускали четыре года назад за счет завышения цены. Сейчас ипотечный стандарт это запрещает. Потому что если, например, у человека возникнет необходимость в течение ближайших лет продать жилье, то на вторичном рынке это получилось бы сделать только с большими потерями. Но сейчас рекламируют ставку 12% при рыночных 18%. Это скрытая скидка или маркетинг?

Марина Заботина, директор департамента ипотечного бизнеса Банка ПСБ:

– Такие программы – это субсидирование ставки застройщиком. Ипотечный стандарт запрещает снижать ставку за счет завышения цены, и мы это контролируем. Ставка 12% – это тот порог, при котором заемщик еще может взять ипотеку. Это переходный мостик от льготных программ к рыночным. Рынок жилья начинает адаптироваться к тому, что льготных программ уже столько не будет.

Алексей Лейпи:

– Доля использования таких субсидируемых программ у застройщиков сильно сократилась. Если, например, в 2024–2025 гг. она доходила до 50%, то сейчас составляет 25–27%. С другой стороны, это инструмент, который можно использовать в сложное время.

Рассрочка: возможность или опасность

Елизавета Данилова:

– Год назад на Финансовом конгрессе мы очень много говорили про риски рассрочки. Данные показывают, что долг граждан перед застройщиками – неоплаченная часть договоров долевого участия – вырос с почти нуля в начале 2024 г. до 1,5 трлн руб. к июлю 2026 г. Нас беспокоит, что человек берет рассрочку на 2–3 года в ожидании того, что затем получит ипотеку, – но получение ипотеки не гарантировано. Или даже если возьмет, долговая нагрузка окажется слишком большой.

Алексей Лейпи:

– 1,5 трлн руб. долгов по ДДУ – это 15% от всего портфеля проектного финансирования. И наша задача сделать так, чтобы эти полтора триллиона не выстрелили застройщикам в ногу. Переход от рассрочки в ипотеку – около 10%. Но сопоставимая цифра – 10–15% – тех, кто выходит из рассрочки, не потянув. Однозначно этот инструмент требует большей прозрачности. И однозначно он требует контроля и управления.

Марина Заботина:

– Мы сами ходили к застройщикам и объясняли: вы не думайте, что мы прокредитуем каждого вашего дольщика. Мы даже предлагали включать в ДДУ пункты о том, что во время рассрочки нельзя брать другие кредиты, иначе ипотеку не дадут. Главная проблема – отсутствие информации о рассрочке в Бюро кредитных историй. Клиент может набрать потребительских кредитов, а мы об этом не узнаем до момента, когда он придет за ипотекой.

Никита Стасишин:

– Сегодня банки в своем девелоперском направлении ничем не отличаются от застройщиков: маркетинг, продукт. Мы задумывали реформу проектного финансирования и эскроу 2019 г. именно так: банк должен принять все меры, чтобы проект был завершен, люди получили квартиры, а тот, кто захочет получить свои деньги с эскроу, – получил деньги. И банки понимают, что делать в случае, если что-то произойдет с застройщиком, совместно, конечно, с региональными властями и под нашей координацией. Мы договорились с застройщиками, что они проведут исследование перегибов со стороны банков. Пользуясь тем, что мы на банковском конгрессе, предлагаю банкам сделать в течение месяца встречное исследование о перегибах со стороны застройщиков.

Дмитрий Тимофеев:

– Коллеги, давайте признаем: второй ключ от регулирования отрасли жилищного строительства находится у ЦБ – через макропруденциальные лимиты и резервы. 98% стройки финансируется за счет проектных кредитов. В 2023 г. ЦБ установил новый порядок начисления резервов для «ипотеки под 0%» [резерв увеличивается на 30%, если полная стоимость кредита ниже рыночной ставки более чем на 1/5, и на 50%, если ниже более чем на 1/2]. Теперь, даже если застройщик придет в банк с моделью продаж, которая эту «нулевую ипотеку» предусматривает, ни один банк под это просто не подпишется. И что касается рассрочки – ЦБ ее легко может ограничить.

Иван Ларионов:

– Финансовая модель должна учитывать особенности рассрочек. Большая часть рассрочек – в проектах более премиальных, и там риски меньше. Мы видим, что почти вся рассрочка за три года выплачивается, и доля расторжений в нашем банке даже ниже, чем в среднем.

Елизавета Данилова:

– У меня лично ощущение, что на рынке все неплохо. Ситуация под контролем, банки и застройщики выступают за прозрачность и стараются оценивать риски. Доля «плохих долгов» застройщиков намного меньше, чем по корпоративному портфелю в целом; соответственно, оптимальная стратегия – в любом случае профинансировать достройку дома. Соответственно, нет риска, что граждане не получат свои квартиры.